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Corte Suprema acoge recurso de casación y declara término de contrato ordenando a inmobiliaria indemnizar por daño emergente a constructora

22 de octubre de 2021

Se estableció que la demandada incumplió el acuerdo de construcción de complejo habitacional en la comuna de Recoleta.

La Corte Suprema acogió recurso de casación en el fondo y, en sentencia de reemplazó, declaró terminado el contrato acordado entre las partes y condenó a la demandada, a pagar a empresa constructora, la suma de $443.792.222 por concepto de daño emergente.

El fallo señala que los hechos establecidos en el fallo atacado dan cuenta de una relación entre las partes que se venía desarrollando hace algún tiempo a propósito de la ejecución de otros dos sub proyectos que eran parte de uno general denominado Liceo Alemán o Bellavista, dentro del cual estaba el último referente a la ejecución de tres torres habitacionales, el que no fue suscrito por las partes, no constando un instrumento público o privado que dé cuenta de un contrato de ejecución de obra de suma alzada en cuya virtud la demandada le confiara su construcción a la actora. Lo anterior, sin embargo, no significa que el mismo no exista porque –como se ha dicho– atendido su carácter consensual no requiere de esta formalidad, siendo suficiente la confluencia de voluntades de las partes en orden a celebrarlo y su conformidad en los elementos esenciales del mismo‘, sostiene fallo.
La resolución agrega: ’Que los antecedentes referidos en los dos motivos que preceden dan cuenta de la evolución de la relación entre las partes, que fue más allá de las tratativas preliminares como determinan los sentenciadores, pues revelan la voluntad de las partes o la expresión de las mismas de contratar, llevando implícito el deseo de vincularse, lo que excede el ámbito del trato, etapa en la que ellas ‘no realizan ningún tipo de declaración de voluntad directamente dirigida a concluir un contrato, la cual sólo se produce con la formulación de una oferta.’ (Marcelo Barrientos, en ‘Daños y Deberes en las Tratativas preliminares de un contrato’. Editorial LegalPublishing, año 2008, pág. 35).

Asimismo indica que, en la especie, dicha voluntad de obligarse recíprocamente se concluye del propio actuar de las partes que dieron curso al engranaje procedimental técnico y administrativo mediante la formulación de las respectivas solicitudes o permisos para ejecutar un proyecto definido y que iba a ser ejecutado por la actora, como así se presentó ante la autoridad del ramo y se manifestó también ante terceros, el que no alcanzó a suscribirse como había ocurrido en sus experiencias contractuales previas, asociadas a esta última. Pero ello no obsta al reconocimiento de que en la especie hubo aceptación de ambas en el contrato relativo al sub proyecto de construcción de las tres torres habitacionales, cuya ejecución se le encomienda por la demandada a la demandante, pues se trata de circunstancias concluyentes y determinantes en tal sentido, al punto que la Sociedad Modelo S.A. realizó las primeras obras, dándose inicio a su ejecución, lo que fue aceptado por la mandante, quien ha reconocido las mismas y su pago.

Para la Sala Civil se concluye la convergencia de las partes sobre aspectos esenciales del contrato de construcción, como su objeto, que consistió en la ejecución de la obra ya mencionada de acuerdo a un proyecto definido, dado por el conjunto de antecedentes que lo conforman como planos, especificaciones técnicas y permisos administrativos. En cuanto al precio, se asentó como hecho de la causa la existencia de un presupuesto emanado de la demandada, el cual si bien se refiere a la construcción de una de las torres, permite concluir la existencia de este elemento, cuyo valor definitivo podía ser replicado en las otras dos. Por lo demás, si bien se reconoce que la regla general es que este se encuentre determinado antes del comienzo de los trabajos, también se acepta en la praxis como perfectamente posible que lo sea con posterioridad a los inicios de la faena e incluso una vez concluida. De otro lado, debe precisarse que la existencia del precio sólo presenta interés para efectos de constatar los presupuestos del contrato porque la acción intentada no dice relación con su cuantía ni pago, sino con una cuestión diversa como lo es la terminación anticipada del mismo por no cumplimento de las obligaciones contraídas y los perjuicios que a raíz de ello se habrían ocasionado‘.

’Que el contenido de dicho contrato está dado por los derechos y obligaciones inherentes a su naturaleza y a la normativa que los rige y las que se hubieren incorporado por las partes. A la demandante le asistía la obligación principal de construir conforme al proyecto encomendado y a la demandada la de pagar el precio correspondiente‘, afirma la resolución.

Por otra parte el fallo consigna que, además, sobre esta última también recayó –atendida su condición de mandante o dueña de la obra– la de cumplir con las exigencias estatuidas por la autoridad administrativa y que se consignan en el permiso de edificación N°252, lo que no ocurrió y derivó en su anulación mediante Ord. N°1820/336/08 de 3 de abril de 2008. Lo anterior, colocó a la Constructora en la imposibilidad legal de construir las torres, al no contar con las correspondientes autorizaciones que exige la normativa, situación que sólo se subsanó varios meses después de que la actora anunciara su retiro, contratando después la demandada con un tercero.

Tal requerimiento en la conducta exigida a la demandada emana de la aplicación del principio de la buena fe, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil, que le reconoce un atributo integrador en el caso de lagunas contractuales y legales, mediante la creación de verdaderos deberes de conducta para los contratantes. La que es considerada tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, en su aspecto objetivo, como la conducta que puede esperarse de un hombre correcto, puesto que es un estándar de conducta, que al darle contenido es empleado como sinónimo de probidad, lealtad, confianza, seguridad, honorabilidad, de no contradicción del comportamiento observado y/o juego limpio, considerando en su caso, la función económica que tienen los negocios jurídicos, que impone la cooperación, asesoramiento e información entre las partes, comportándose de manera activa, pues le asiste la obligación de salvaguardar el interés de la otra parte‘ (C.S Rol N°3965-2011, 2 de mayo de 2012).

Finalmente concluye que no puede desconocerse la infracción de este deber y la consiguiente obligación que del mismo deriva, si se considera la conducta negligente de la demandada en el cumplimiento de los deberes impuestos por la regulación y que resultaban imprescindibles de cumplir para que la Constructora pudiera continuar con la ejecución de sus labores contractuales. Al no evidenciarse ningún atisbo de colaboración, se advierte una falta de lealtad contractual, sin que se alegara ni menos demostrara la existencia de situaciones excepcionales o superiores que pudieran justificar o exonerar de reproche su demora‘, concluye.

Consulte texto completo del fallo aquí.

(Fuente: Poder Judicial).